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2019年房地产市场展望:政策调控或结构化边际松动

 来源:房产新闻
 时间:2019-01-11
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导读:   ■夏丹  本轮房地产调控已是我国地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控,截至2018年底已持续28个月,原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。2019年房地产政策可能结构化调整,一线、二线城市行政管制适...
2019年房地产市场展望:政策调控或结构化边际松动

  ■夏 丹

  本轮房地产调控已是我国地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控,截至2018年底已持续28个月,原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。2019年房地产政策可能结构化调整,一线、二线城市行政管制适度松动,融资环境边际改善。商品房销售面积趋势性下行。土地市场成交面积较上年减少,新开工增速可能缓降;开发投资增速或小幅回落,全年增速约3%-5%。

  一、房地产政策可能适度调整

  结合当前宏观经济和房地产市场形势,笔者对2019年房地产政策走向有如下判断:

  一是调控全面退出的可能性较小,否则极有可能导致调控成果半途而废。“房住不炒”和“因城施策”两个原则将坚持,客观上住房租赁市场局面打开也要求将稳定房价一以贯之。

  二是2019年第二季度前后政策可能适度放松。房地产政策具有适度调整的现实需求:行业内生需求是要加大对住房刚需的支持,减小对改善性需求的误伤,特别是小户型向大户型置换的需求;行业外部需求是经济增长动力不足,贸易摩擦困局未解,缺少应对一系列国内外环境挑战的辎重。这些内外部因素可能促使放松房地产调控的诉求和预期渐增,决策层对调控的态度转缓。

  当前正处于政策观望期,各地可能自下而上、明紧暗松,局部试探微调。倘若控房价任务“达标”,可能为后续政策环境改善预留更多空间。从“遏制房价上涨”的目标看,“环比不涨”尚可较快达成,“同比不涨”还有较大距离。

  三是预计政策以结构化放松为主,对一线、二线城市和三线、四线城市、供给端和需求端等差异化考虑。具体可能调整的方向有:

  一线、二线城市行政管制适度松动。以保障刚需和置换型改善需求为重点,适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施。其中,放松限购可能以各地人才安居工程的方式进行,如放松落户政策、实行购房补贴;放松限贷可能在部分地区下调房贷利率,降低首付比例,放宽按揭贷款额度增速的监管;限价导致一二手房价格倒挂,刺激了投资性需求利用套利空间入市的动力,可能放松或取消。三线、四线城市棚改安置区别对待。

  货币环境改善,个人按揭和房企融资或有松绑。基准利率保持稳定的前提下,房贷利率即将见顶。房贷平均利率已连续上涨近两年,上行持续时间长,但近一个季度走势趋于平缓。加之流动性环境趋于改善,未来一段时间基准利率上行的可能性较小,房贷利率在2018四季度-2019一季度有见顶回调之势。其他城市和银行可能跟进小幅下调,加速放款。银行自身存在下调房贷利率的动因,若监管默许,其他地区和银行可能跟进小幅下调利率,加快房贷发放速度。

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